대출 규제하는 스트레스 DSR에 대하여 알아보자

경제가 점점 어려워 지고 있는 요즘, 대출 신청 많이들 하시지요? 자영업자분들은 더욱 그러할 것이라 생각하는데요. 하루 빨리 각종 금융 문제가 원활하게 해결되었으면 좋겠다는 말씀을 드리면서, 칼럼시작할게요.

현재 대출 과정에서 상당한 영향을 미치고 있는 요소 중 하나가 바로 DSR입니다. 풀어서 설명하면, ‘총 부채 원리금 상환비율’이라 말씀드립니다.

오늘은 이 복잡하고 어려운 DSR에 대해 쉽고 간단하게 설명해드리려고 하는데요. 잘 모르시는 분들이 은근히 많아, 이렇게 칼럼으로 작성해 보았습니다. 대출 받을 때 꼭 알아야 하는 내용이니, 함께 알아보아요!

잘 모르는 분들이나 평소 궁금하셨던 분들은 지금부터 제대로 배워, 대출 시 잘 활용하시기 바라면서, 바로 칼럼 시작할게요!

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DSR(총부채원리금상환비율)이란?

차주(대출자)의 상환능력 대비 원리금상환부담을 나타내는 지표로서, 차주가 보유한 모든 대출의 연간 원리금상환액을 연간소득으로 나누어 산출되는 금융 제도라 설명드립니다.

대출에는 마이너스통장, 신용대출, 전세자금대출, 자동차할부금융 등이 모두 포함되며, 유사한 개념인 총부채상환비율(DTI)과 비교할 때, DTI는 원금상환액 중 주택담보대출 원금상환액만 포함합니다.

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반면, DSR (Debt Service Ratio)은 주택담보대출을 포함한 모든 대출의 원금상환액을 포함한다는 점에서 차이가 있습니다. 정부 및 감독당국은 주택시장 안정화 및 가계부채 연착륙을 위해 2017년 중 LTV, DTI 규제를 강화한 바 있는데요.

이 영향으로 2018년 하반기부터 차주의 부채상환능력을 더욱 포괄적으로 판단할 수 있는 DSR을 금융기관의 여신심사 과정에서 활용하도록 하는 방안을 발표이후 DSR 규제 적용범위를 지속적으로 확대하였습니다.

제도 자체는 무분별하고 과도한 대출 한도를 규제하는 좋은 의미로 해석할 수 있으나, 결과적으로는 대출 한도가 축소 되기 때문에 소득이 적은 서민들에게는 불리한 규제라는 지적이 존재합니다.

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< 대출 심사에 DSR이 중요한 이유 >

DSR의 역할은 금리 상승기에 대출 부실화를 막기 위한 조치가 기본으로, 차주의 상환 능력을 미리 파악하여 리스크를 줄일 수 있다는 큰 장점이 존재합니다.

이는 즉, DSR을 통해 대출의 질을 개선하고 금융시장의 안정성을 유지한다는 목적을 가지고 있지요.

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또한 대출 상환 능력을 평가하는 지표 중 가장 최근에 도입된 기준이기 때문에 대출 심사 시 주요 지표로 활용되고 있습니다.

DSR의 특징은 모든 대출의 원금과 이자를 합산하여 심사하는 것으로, 기존의 DTI(총부채상환비율)는 해당 대출의 원금과 이자만 고려한 사실에 비하면 조금 더 포괄적인 셈입니다.

현 상황은 이전보다 대출 심사가 까다로워졌으며, 대출 한도가 줄어든 것은 큰 단점으로 작용하고 있습니다.

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< DSR 계산 방법 이해하기 >

먼저, 연소득을 증빙할 수 있는 서류 제출이 필요합니다.

근로소득자는 근로소득 원천징수영수증, 소득금액증명원 등을 제출해야 하며, 사업소득자는 사업소득 원천징수영수증, 종합소득세 과세표준 확정신고 및 납부계산서 등을 제출해야 합니다. 

다음으로, 보유 중인 모든 대출의 연간 원리금 상환액을 계산합니다. 이때, 만기 일시 상환 방식의 대출은 원금을 제외하고 이자만 포함됩니다. 전세자금대출, 중도금대출, 이주비대출 등은 DSR 계산에서 제외됩니다.

마지막으로, 연소득과 연간 원리금 상환액을 각각 분자와 분모로 두고 계산합니다. 이렇게 계산된 값이 40%를 초과하면 대출이 거절될 수 있습니다.

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< DSR을 높이는 주된 요인들 >

1. 대출 기간이 짧을수록 매년 상환해야 하는 원리금이 증가하므로, 대출 기간이 짧을수록 DSR이 높아진다.

2. 금리가 높을수록 매년 상환해야 하는 이자가 증가하므로, 금리가 높을수록 DSR이 높아진다.

3. 대출 금액이 클수록 매년 상환해야 하는 원리금이 증가하므로, 대출 금액이 클수록 DSR이 높아진다.

4. 신용등급이 낮을수록 대출금리가 높아지므로, 신용등급이 낮을수록 DSR이 높아질 수 있다.

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< 대출 한도에 DSR이 미치는 영향 >

총부채원리금상환비율(DSR)은 대출 심사 시 차주의 모든 대출에 대해 원리금 상환 부담을 계산하는 지표로서, 소득 대비 대출 한도에 직접적인 영향을 미칩니다.

연소득이 5,000만원이고 DSR이 40%라면 연간 원리금 상환액이 2,000만원을 초과하는 대출을 받을 수 없으며, 주택담보대출, 신용대출, 카드론 등 모든 대출의 원금과 이자를 합산하여 계산됩니다.

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< DSR 관리를 위한 전략과 팁 >

DSR 비율을 낮추기 위해서는 부채 상환액을 줄이거나 소득을 늘리는 방법이 있는데요. 다음을 참고하여 주세요.

첫째, 기존 대출 중 금리가 높은 대출부터 상환하거나, 대출 기간을 연장하여 매월 상환액을 줄일 수 있습니다.

둘째, 부업이나 아르바이트 등을 통해 추가 소득을 창출하거나, 이직이나 승진을 통해 소득을 높일 수도 있습니다.

셋째, 지출을 줄이기 위해 생활비나 용돈을 절약하거나, 불필요한 지출을 최소화하는 노력이 필요합니다.

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< DSR 개선을 위한 재무 계획 수립 >

DSR 지표를 개선하기 위해서는 체계적인 재무 계획을 수립해야 합니다. 

먼저, 현재의 소득과 지출 상황을 파악하고, 대출 상환금을 포함한 총 부채 상환액을 계산합니다. 이후, 목표 DSR 비율을 설정하고, 이를 달성하기 위한 저축 및 투자 계획을 세웁니다.

이 때, 단기적인 목표와 장기적인 목표를 구분하여 설정하는 것이 가장 현명한 선택이 될 것입니다.

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< DSR 관련 주요 정책 및 최신 동향 >

현재 DSR의 업그레이드 단계인 '스트레스 DSR'을 시행하려 하는데요, 부동산의 담보대출 및 PF 때문에 이러한 제도를 도입하는 것 같습니다.

스트레스 DSR은 기존 DSR보다 더 강력한 규제로, DSR 산정시 미래 금리변동 위험을 반영한 '스트레스 금리'를 가산금리로 더해 대출한도를 계산토록 하는 제도라 설명드립니다.

현재, 스트레스 DSR은 2, 3단계로 세분화 하여 적용 예정이 있으며, 7월에 시행 예정이었던 스트레스 DSR 2단계는 9월로 미루어졌으며, 스트레스 DSR 3단계는 1년 후이나.. 사실상 미정인 상황입니다.

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오늘은 이렇게 총부채원리금상환비율인 DSR에 대해 알아보았는데요. 여러분들도 이 포스팅을 참고하셔서 현명하게 대출을 받으셨으면 좋겠습니다.

칼럼은 여기서 마치며, 오늘 하루도 행복 가득한 시간이 되길 바랍니다.

- Jin -

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